在美国卖房子,有哪些税务事项要注意?又有哪些优惠可以用?
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广东好彩1app:在美国卖房子,有哪些税务事项要注意?又有哪些优惠可以用?

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本文于136天前发布   135天前更新
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話說前頭

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賣房是人生中大事中的大事~金額通常高昂之外.一決定也很難在短期內更改,認真裝修.找agent,找尋優良買家外,另外可以留心的事項,就是這篇的主題: 在美國賣房子,有哪些稅務事項要注意?又有哪些優惠可以用?

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賣房目的

  • 自用住宅出售:這一篇文主要討論的重點,就是在自用住宅出售,有什麼優惠事項可用&要注意的地方 
  • 出租住宅出售:這篇暫不討論,如果有人有興趣的話也再麻煩留言和我說~

推薦使用報稅方式

最省錢

上IRS官網下載稅表填寫 ,每份稅表都會有instructions(鉅細彌遺到讓人看不下去的程度...)

稍微省錢一點

推薦去turbotax購買package.以下是截圖自Turbotax收費頁面,基本上選擇:持有房產/或是有child/dependents都是Deluxe,要$59.99以上(州的稅費用另計);也可以升級到$179.99以上讓CPA幫忙final review一下(這個我沒用過,如果有用過的小夥伴也可以底下留言和我說心得)

最省時也最能即時溝通

找CPA Firm幫忙報稅,最能及時溝通(也比較不擔心報錯的風險).其實如果算是比較單純的:w2/dependent/賣房(Home of personal use)/dependents,其實是可以自己按照instructions填寫form完成的.

但如果還涉及:股票RSU/ESPP買賣(E*Trade有發另外更新的stock basis),或是自己有出租房子(Schedule E).又或是自己從業(Schedule C),這種狀況的話,我其實建議就直接找會計師幫忙報稅了~研究這些稅表的時間,說不定拿去研究股票.或是研究小錢裝修質感家居還能賺更多.(一種機會成本的概念)

小結論

雖然說找會計師報稅最省事省心,但如果自己平常也大概留心一下(例如保留相關的發票.紀錄),那絕對對自己的省稅大計是有益而無害的.舉個例子,如果像下面要提到的Homeowner's Exclusion,如果早點了解有這個優惠,剛好住滿2年賣掉,跟剛好只住23個月賣掉(而且不符合Hardship Exclusion),即使賣房剛好賺了500,000(假設是夫妻合併報稅Married Filing Jointly的狀況), 符合條件的500,000 完全不用被課稅;另一個沒有符合條件的完全要把500,000納入Gross Income課稅,多花的稅金真的是少了多少次全家出遊的機會~

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稅務優惠: 如果符合條件的自用住宅出售,可享有Capital Gain Exclusion (Homeowner's Exclusion)

優惠內容

符合條件的項目,可以享有以下金額的賣房利得(Capital gain)不用計入AGI課稅

  • $500,000:如果夫妻合併報稅(Married Filing Jointly)
  • $250,000:如果是單身(Single).或是夫妻分開報稅(Married Filing Separately)

符合條件要求

1. Ownership & Use: 把該房產當作個人/或家庭主要居住地(principle residence) 達2年,期間從賣房日期往前算回5年.

  • 2年不一定是要連續的,只要5年期間內合計有到達2年即可
  •  如果是夫妻合併報稅,必須夫妻兩人都符合主要居住地2年條件.舉例來說,如果A單身時候買入房子也自住4年,第5年結婚配偶也搬入.第5年年底賣房,這樣只有A本人符合標準,只有250,000的capital gain exclusion.

2. 沒有年齡限制

3. 可以重複使用?。ㄟ@個十分優惠?。┲灰仙鲜鰲l件,一生都可以使用

例外狀況(Hardship Provision)

如果因為一些特殊因為導致無法滿足2年居住條件,還是有可能可以exclude部分賣房的capital gain部分免除(例如:換工作.健康因素或因為一些無法預期的因素 change in place of employment, health, or unforeseen circumstances )

可用的exclusion限額=居住月份/24個月(因為原本是規定2年),prorated exclusion amounts

p.s. 如果是change of employment, 則必須符合:(新工作地點-賣掉的房子地點)-(舊工作地點-賣掉的房子地點)>=50 miles

賣房利得(Capital Gain)怎麼算?

簡單公式:

這篇文章討論的是Capital Gain的狀況

無論有沒有exclusion的狀況下,Selling price, Adjustments (這邊就可以調整homeowner's exclusion跟selling expenses), 最後算出的Capital gain是要申報. 並計入Gross Income課稅的

Form 8949
Schedule D
Form 1040

Cost Basis: 當初買房的成本

中心概念:達到可用狀態的相關費用,都可以計入basis, 但如果是常規性發生費用(例如Mortgage Interest expense/ Property Tax Expense)則不可計入

可包含

  • 買房價格
  • 期間曾經花費的improvements 費用(以下是IRS Publication上建議納稅人紀錄的home improvements項目)
IRS Publication 530, 建議Tax Payers記錄房子的Improvements表格
  • 購買時花費的Title Charges & Escrow / Settlement Charges
  • Government Recording and Transfer Charges
  •  Miscellaneous Fees

不可包含

  • Prorated Mortgage Interest Expense
  • Prorated Property Tax

Selling Expenses: 因為賣房產生的相關費用項目

可包含

  • Recording Fee
  • Brokers Commissions
  • Natural Hazard Disclosure Report to Property I.D. (可能會視每一州規定,有不同的report要file)
  • Other Fees
  • Title Charges
  • County Transfer Fee

有了Cost Basis 跟selling expenses數字,再確定自己的居住狀況,就可以知道自己有多少capital gain可以不用被課稅啦~~!

Homeowner Exclusions+Selling Expenses=Adjustments

這篇文章是我參考SEC regulations 跟IRS instructions自己整理出來的,內容如果有誤.或錯漏的地方大家也可以和我說~~有其他想了解的主題也歡迎留言分享

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